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절대 당해서는 안 되는 전세사기
우리가 살면서 절대 당하지 말아야 할 여러 가지 일들이 있지만 그중에서도 전세사기는 우리의 삶 자체를 망가뜨리고 삶의 희망을 잃게 만드는 것입니다. 세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기는 너무나도 큰 범죄입니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 거의 2조 원에 달한다고 합니다. 이 많은 돈에 얼마나 많은 세입자들이 피눈물을 흘렸을지 가늠이 안되네요.
돈이란 사람들에게 똑같은 가치를 부여하지 않는 것 같습니다. 누군가에게 천만 원이 전세 보증금일 수 있고, 누군가에겐 10억이 전세 보증금 일수 있습니다. 하지만 두 세입자가 전세금을 떼였을 때 누가 더 피해가 클까요? 물론 단순히 금액적으로 보면 10억을 떼인 세입자가 더 피해가 클 것입니다. 그러나 현실을 그렇지 않은 것 같습니다. 전세금 천만 원에 있는 세입자는 아마 천만 원이 전 재산일 경우가 크고 10억이 전세금인 세입자는 그 이상의 자산가일 경우가 큽니다. 아마 천만 원의 전세금을 떼인 세입자는 오고 갈 데가 없는 신세가 될 것입니다. 말 그대로 길바닥에 나안게 되는 것입니다. 이렇게 되면 이 세입자는 무슨 희망으로 살아갈 수 있을까요.
우리는 그동안 경제적인 축적을 전세금을 늘리는 데 사용하고 그 전세금을 늘려서 결국 나중에는 내 집 마련이 목표일 것입니다. 그런데 차곡차곡 쌓은 삶의 희망을 하루아침에 날린다는 것은 단순히 돈을 떼었다는 개념이 아니라 삶의 희망을 떼었다고 해도 지나친 해석이 아닐 것입니다. 더군다나 전세사기는 주로 사회초년생인 청년 세입자들이 많이 당한다고 합니다. 아직 전세계약에 익숙하지 않고 세상 물정을 잘 모르는 청년 세입자는 아무래도 사기에 많이 노출될 수밖에 없습니다. 여기에 이런 청년세입자를 보호해 줄 수 있는 사회적 제도가 무엇보다 필요한 것 같습니다. 조금 모은 돈에 부모님 도움 받고 대출도 받아서 어렵게 마련한 전세금을 하루아침에 날리면 한창 의욕적으로 일하고 미래에 대한 희망으로 가득 찬 청년 세대들에게 너무나 가혹한 일입니다.
전세사기 유형을 보면 전부 사기죄에 해당되지 않기 때문에 미리 전세사기를 당하지 않도록 예방하는 것이 중요합니다. 전세사기에는 어떤 유형이 있고 나의 보증금이 떼일 수 있는 순간은 언제인지 그리고 전세사기가 어떻게 진행되는지 알아보겠습니다.
집을 고를 때 생길 수 있는 깡통전세사기
깡통주택은 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 말합니다. 깡통주택은 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들입니다. 보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 갭투기를 통해 해당 주택을 사들였을 겁니다. 이때의 갭(차이)은 매매가-전세가를 말해요. 그 갭마저도 은행에서 대출을 받습니다. 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없게 됩니다. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 집이 경매에 넘어가지 않더라도, 세입자가 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇습니다. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 줄 수 없다고 합니다. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다.
일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요합니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문입니다. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있습니다. 깡통주택에 전세로 들어가는 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생기는 겁니다.
예를 들면 주택가격이 총 5억이라고 했을 때, 주택 A의 임대인은, 대출금 2억 원과 보증금 2억 원을 통해 집값의 80%를 마련했습니다. 이것은 대표적인 깡통주택 유형이라고 볼 수 있습니다. 반면에, 주택 B의 임대인은 대출금 5천만 원과 보증금 2억 원을 다 합쳐서 집값의 50%만이 타인의 돈으로 구성된 집을 갖고 있습니다. 일반적인 전세주택입니다.
만약에 무슨 사정으로 주택 A, B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 세입자에게 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 못할 수도 있는 것입니다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.
이렇게 깡통전세사기를 당하지 않기 위해서는 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다. 괜찮겠지 하고 넘어가면 안 되고 꼭 확인해야 합니다. 그것이 우리의 전세금을 지키는 길입니다.
깡통전세사기예방법
깡통주택 거르기
내가 임대하려고 하는 이 집이 혹시 깡통주택이 아닌지 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면? 절대 계약하면 안 됩니다. 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 합니다.
임대인의 경제력 믿지 않기
임대차계약을 할 때 임대인이 부자라서 절대 보증금을 떼이지 않을 거라는 말은 절대 신뢰해서는 안됩니다. 임대 기간은 한, 두 달이 아니고 보통 2년입니다. 그사이 어떤 일이 벌어질지 아무도 모릅니다. 임대인이 건물이 여러 체 가지고 있다거나 유명한 사람이라거나 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없습니다.
전세보증금반환보증 가입
만약을 위해서 전세보증금반환보증에 꼭 가입해야 합니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 일종의 보험상품입니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별하여 임대하였다 하더라도 시간이 지나서 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.